Svátek má: Vanda

Komentáře

Stanislav Křeček

veřejný ochránce práv

Nájem bytů, předvídatelnost a diskriminace

O tom, že důsledky právních předpisů a rozhodnutí, by měly být předvídatelné, nebude asi sporu.

Pokud se v poslední době množí (např. Česká justice 7. 5. 2015: „Občané i realitní firny se ocitli kvůli žalobě na diskriminaci v patové situaci, mají strach“) stížnosti na to, že současný výklad antidiskriminačního zákona (alespoň od těch, kteří ho vykládají) způsobuje právní nejistotu, pokud jde o nájmy bytů, pak jde jistě o vážný výkladový problém.

Před pokusem o složitý výklad právní normy doporučuji – bez ambicí na nalezení vyčerpávajícího řešení - podívat se na problém jakoby z druhé strany. Pronajímatel se rozhodne, že si prostě nepřeje, aby v jeho domě bydleli Vietnamci, Poláci, Němci nebo Romové a nehodlá s nikým z nich uzavřít nájemní smlouvu. Je to jeho vůle ohledně dispozice s jeho majetkem, je to jeho volní rozhodnutí. Jistě není správné a není „korektní“ ve smyslu obecně pojatého humanistického přístupu ke společnosti a k lidem. Podle míry svého osobního zaujetí a postoje k tomu můžeme zaujmout různé stanovisko: od pokrčení ramen až k považování takového člověka za xenofobního rasistu, kterému nepodáme ruku. Vše je možné.

Ale co právo? Postoupila „justinace“ společnosti už tak daleko, že by to byly soudy, které budou povolány k řešení i morálních a etických problémů? Majitel nemovitosti nemá žádnou zákonnou povinnost uzavřít ohledně své nemovitosti jakoukoliv smlouvu s kýmkoliv, a to ani tehdy, pokud navenek projevil úmysl nějakou smlouvu uzavřít (zveřejní např. inzerát, že pronajme byt). O žádný veřejný příslib se v tomto případě nejedná. Nemá-li však povinnost smlouvu vůbec uzavřít, pak z logiky věci nemá ani žádnou povinnost uzavřít ji s konkrétní osobou. Kdyby existoval právní předpis, který by např. pronajímateli v případě, že zveřejní úmysl pronajmout byt, ukládal povinnost uzavřít nájemní smlouvu s tím, kdo prokazatelně první projeví úmysl ji uzavřít, byla by situace asi jiná. Takový právní předpis však zatím neexistuje.

Co říká Antidikriminační zákon? Doslova: Přímou diskriminací se rozumí takové jednání, včetně opomenutí, kdy se s jednou osobou zachází méně příznivě, než se zachází nebo zacházelo nebo by se zacházelo s jinou osobou ve srovnatelné situaci, a to z důvodu rasy, etnického původu, národnosti, pohlaví, sexuální orientace, věku, zdravotního postižení, náboženského vyznání, víry či světového názoru. Pronajímatel má tedy, podle tohoto zákona za povinnost nezacházet s nikým – v tomto případě se zájemcem o nájem bytu – méně příznivě, než by zacházel s jinými. Ale on nemá žádnou povinnost s někým jakkoliv zacházet, ať již vice či méně příznivě! Nemusí dělat nic. A pokud tak chce činit, jsou jeho důvody jaksi zcela v mimoprávní oblasti, a proto tedy jsou, pokud nejsou veřejně deklarovány, nezjistitelné a tedy neprokazatelné. Pocházejí z jeho povahy, vůle, znalostí, předsudků, vědomosti, zkušenosti ect..ect., tedy z oblastí dosud (a lze doufat, že i nadále) právem neregulovaných. Na autonomii vůle je ostatně civilní právo založeno…

Vlastnictví jistě zavazuje, ale tento ústavní princip, nemá-li být pouze deklaratorní, musí najít svoji odezvu v zákonné úpravě. Já ji spatřuji třeba v ustanovení § 2235 nebo § 2239 obč. zák. (omezení vlastnického práva, zakázaná ujednání), ale nikde v právu nenalézám (a nehodnotím, zda to je dobře nebo špatně) zákonné omezení vlastníka nemovitosti při samotném úmyslu nájemní smlouvu uzavřít. Samozřejmě mimo případů nájemní smlouvy k témuž bytu již jednou uzavřené nebo § 747 (potřebný souhlas druhého z manželů s nakládáním s nemovitostí), které však s diskriminací nemají nic společného.

Antidiskriminační zákon tedy v tomto případě chrání především veřejný pořádek. Nechrání nikoho před „blbou“ povahou, před hloupostí, tupostí a omezeností. Pronajímatel tedy může uzavřít nájemní nebo jakoukoliv jinou smlouvu s kýmkoliv podle své vůle, ale příčiny, zdroje nebo důvody této vůle – pokud by s antidiskriminačním zákonem byly v rozporu - veřejně deklarovat nesmí, neboť by veřejný pořádek ohrozil. Nápis „Zde nebydlí žádní Vietnamci (Romové, Poláci….)“ by veřejný pořádek zjevně narušil, neboť takové prohlášení je s antidiskriminačním názorem ve zjevném rozporu. To není pokrytectví, tak už to s ochranou veřejného pořádku bývá. Každý si o někom může myslet, že je pitomec, ale nikdo nepovažuje za pokrytecké, když to veřejně, na potkání, každému neříká. Není např. v právu výjimečné, že něco lze činit „ pro vlastní potřebu“, ale veřejně již nikoliv….

Poněkud složitější to bude při posuzování problematiky zprostředkování podle § 2245 a nás. obč. zák. Pro posouzení „diskriminačních“ souvislostí bude patrně rozhodující ustanovení § 2446 obč. zák., kde se stanoví: Zprostředkovatel sdělí zájemci bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy. Zájemce sdělí zprostředkovateli vše, co pro něho má rozhodný význam pro uzavření této smlouvy.

Zájemce o zprostředkování, v našem případě nájemné smlouvy, tedy musí sdělit zprostředkovateli vše, co požaduje ohledně takové smlouvy za důležité. Otázkou ovšem je, zda mu může sdělit i takové požadavky, které jsou sice v rozporu se zákonem, v tomto případě se zákonem antidiskriminačním, ale které jsou však součástí jeho úmyslu uzavřít (nebo neuzavřít) smlouvu, v čemž ovšem není zájemce (majitel nemovitosti) nikterak omezován. Např. podmínka: nechci zprostředkovat smlouvu s Vietnamci (Romy, Němci…..). Jsem přesvědčen, že takováto podmínka ve smlouvě o zprostředkování by, s ohledem na již shora uvedený význam antidiskriminačního zákona pro veřejný pořádek, byla nezákonná.

Může však u takové smlouvy existovat jakási „neveřejná“ část, jakási „dohoda pro vlastní potřebu“? V této souvislosti je třeba upozornit na ustanovení § 2452, ve kterém se stanoví: Zprostředkovatel nesmí navrhnout zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měl. Požádá-li o to zájemce, sdělí mu zprostředkovatel údaje potřebné k posouzení důvěryhodnosti osoby, s níž mu uzavření smlouvy navrhuje.

Zprostředkovatel tedy nesmí navrhnout zájemci uzavření nájemní smlouvy nejen s osobou, o níž ví, že patrně nebude schopna nebo dokonce ochotna podmínky nájmu plnit (dlužník, osoba s nebezpečnými vlastnostmi (§ 2923 obč. zák.), osoba, která poškozovala byt, ve kterém dříve bydlela), ale ani s osobou, o níž má takovou pochybnost i „vzhledem k okolnostem“. Je takovou okolností i nevyřčený, leč zřejmý postoj zájemce o zprostředkování k budoucím nájemcům bytu? Obávám se, že nemáme-li se přiklonit k formalistickému (předstíranému) pojetí práva (něco doporučím, ač předem vím, že to bude odmítnuto), nezbývá, než odpovědět kladně.

Jsem si vědom, že pokus o takový výklad vyvolává mnoho námitek plynoucích z etického nebo morálního posouzení věci. A však jedinou cestou, jak oddělit etické a morální problémy, k jejichž řešení není právo v současné podobě připraveno, by v tomto případě bylo omezení dispozičního práva vlastníků nemovitosti ve prospěch jakéhosi vyššího společenského zájmu. Nemusí však vždy jít o asi málo přijatelné radikální zásahy: např. právo obce obsadit byt nájemcem podle vlastního výběru pokud pronajímatel volný byt ve stanovené lhůtě neobsadí nájemcem podle vlastního výběru, by mohlo být přijatelným (a v evropském právu nikterak neobvyklým) kompromisem.

Stanislav Křeček
česká justice

Zopakujeme Švédsko?

Zopakujeme Švédsko?

Stanislav Křeček 

22. září 2022
Vláda má ve svém programovém prohlášení závazek chránit „zranitelné občany“, ale mnozí z těch, kteří na semináři vystupovali, si nebyli jisti tím, kteří občané tuto ochranu potřebují…

Jiné výročí

Jiné výročí

Stanislav Křeček 

8. května 2022
O realistickém míru, který by zachránil lidské životy, vytvořil podmínky pro další jednání a pro vliv svobodného světa na budoucí změnu třeba aktuálně těžko přijatelných podmínek nechceme jednat s válečným zločincem Putinem

Nájem bytů, předvídatelnost a diskriminace

Nájem bytů, předvídatelnost a diskriminace

Stanislav Křeček 

20. května 2015
O tom, že důsledky právních předpisů a rozhodnutí, by měly být předvídatelné, nebude asi sporu.

Memento Cibulka?

Memento Cibulka?

Stanislav Křeček 

9. května 2015
V hlomozu aktuálních událostí - oslavy osvobození, nebo co to bylo, jmenování nebo nejmenováni profesorů – téměř unikl pozornosti další projev již infekčního problému, který má tentokráte jméno Cibulka.

Odmítněme státní výklad rodinného práva!

Odmítněme státní výklad rodinného práva!

Stanislav Křeček 

28. března 2015
Jedním z témat, které v uplynulých týdnech a měsících oživovaly naši mediální i veřejnou scénu, byla kauza dětí Michalákových.

Jiný Listopad

Jiný Listopad

Stanislav Křeček 

11. listopadu 2014
Ve své brněnské kanceláři mám pověšenu fotografii pořízenou někdy koncem listopadu nebo na začátku prosince 1989 v sídle tehdejší Československé strany socialistické na pražském Náměstí Republiky.

Nejčtenější

Souhlasíte s tvrzením premiéra Fialy, že jsme ve válce?

Ano
transparent.gif transparent.gif
34%
Ne
transparent.gif transparent.gif
66%